Investissement immobilier : comment faire grimper votre rendement ?

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Loyers plus élevés, fiscalité protégée…

pour doper votre investissement immobilier, choisir la location meublée peut être la vraie bonne solution. Que vous achetiez en solo ou dans le cadre d’un produit packagé (résidence étudiante, maison de retraite médicalisée…)

Le propos revient fréquemment dans la bouche des bailleurs : l’immobilier locatif a trop de charges, trop de réglementations, trop de fiscalité et un rendement trop mince. Car si les loyers ont progressé ces dernières années, la hausse des prix a été bien supérieure. Il existe pourtant, dans l’univers de l’immobilier, une niche des plus attractives : la location meublée. Cette solution permet, d’une part, d’échapper aux fourches caudines de la loi de 1989, régissant les locations nues. D’autre part, elle donne la possibilité de redresser une rentabilité locative en baisse ces dernières années. Tandis que l’évolution de notre société offre de plus en plus de possibilités de déclinaison. Une résidence de tourisme avec spa et salle de fitness, c’est du meublé. Idem pour une résidence en centre-ville avec des salles de réunion ou une maison de retraite médicalisée, sans oublier le gîte de vacances ou le classique appartement en centre-ville, proposé aux cadres contraints à la mobilité.Si le meublé permet de doper la rentabilité de votre investissement immobilier, c’est d’abord parce que les loyers sont plus élevés. Au bas mot, la différence de loyer entre un appartement nu (produit traditionnel en immobilier locatif) et un meublé est de 15% à 20%. Mais le bonus peut atteindre 40% pour un appartement bien placé avec une décoration tendance. Sachez aussi que le tarif dépend de la durée de location. Plus celle-ci est courte, plus le prix demandé peut être élevé.

La fiscalité est avantageuse

Ensuite, vous bénéficiez d’une fiscalité très favorable par rapport au régime applicable avec une location nue. Grâce au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous ne serez quasiment pas taxé. Les loyers des locations meublées ne sont, en effet, pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). D’un point de vue fiscal, cela vous donne la possibilité de déduire l’ensemble des charges : frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, taxe professionnelle, frais d’entretien. C’est le même processus que pour les locations nues, direz-vous avec raison. Mais, en plus, comme un industriel amortit le coût de ses machines, vous allez pouvoir faire de même avec votre logement, terrain excepté, ainsi qu’avec le mobilier. Intérêt de la formule : les amortissements peuvent être reportés sans limitation de durée, tant que le résultat d’exploitation est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite. Bref, au début, vous êtes en déficit à cause des frais d’installation puis, quand le fisc pourrait tenter de vous demander de l’argent, vous sortez le joker des amortissements. En jouant sur ces possibilités, vos loyers peuvent ne pas être taxés pendant une durée comprise entre dix et vingt ans.

Mieux vaut le statut de loueur en meublé professionnel

Passé la période de déficit et si vos revenus représentent moins de 76 300 euros, vous pouvez opter pour un régime simplifié : le micro-BIC. Dans ce cas, vous êtes imposé sur 29% des loyers seulement. Imbattable pour un placement immobilier ! Mais le statut fiscal devient carrément un petit paradis si vous parvenez au régime de LMP. Pour en bénéficier, vous devez dégager 23 000 euros TTC de loyers. Ou autre possibilité : les revenus nets tirés de la location en meublé doivent être supérieurs à la moitié du total des revenus professionnels du ménage. Sachez-le : les retraites ne sont pas prises en compte. A condition de bien s’organiser, il est donc possible d’opérer une montée en puissance progressive pour obtenir ce statut quand vous cessez de travailler… Cela vous permettra notamment d’imputer les déficits d’exploitation sur votre revenu global sans limitation et, par ricochet, de minorer votre impôt sur le revenu pendant plusieurs années. Alors que si vous êtes LMNP, vous pourrez seulement déduire les charges sur les revenus de même nature. En outre, avec le statut de LMP, vous êtes exonéré d’impôt sur les plus-values au-delà de cinq ans. Enfin, si vous avez plus de 23 000 euros TTC de recettes et qu’elles représentent plus de 50% de vos revenus professionnels, vos immeubles n’entrent pas dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune.

Avec tous ces atouts, le meublé devient à la mode. Ce qui attire évidemment les aigrefins ! Car si vous pouvez faire du meublé en direct, vous pouvez aussi passer par un professionnel. Une première précaution à prendre : ne vous méprenez pas sur la nature même du produit. Si l’investissement en direct ne laisse pas de doute sur le fait que l’on réalise avant tout un placement immobilier, cela coule moins de source avec les produits packagés.

Attention aux formalités !

Autre aspect avec les produits packagés : il ne faut pas perdre de vue que la réussite de l’exploitant est la clé de voûte d’un bon rendement. Enfin, sachez que le meublé ne laisse pas de place à l’amateurisme. Inscription au registre du commerce, tenue d’une comptabilité d’engagement, respect des règles d’amortissement… Que vous optiez pour la location en direct à un utilisateur ou que vous achetiez un produit clés en main, il faut s’adjoindre les services d’un expert-comptable dans le premier cas et d’un avocat dans le second. Histoire de faire en sorte que le meublé accomplisse véritablement sa mission : faire grimper votre rendement.

Ce que vous achetez vraiment

En proposant un produit entièrement ficelé et sur le plan fiscal et d’un point de vue juridique accompagné d’un taux de rendement garanti, les commercialisateurs de meublés ont tendance à faire oublier la nature immobilière de l’investissement. Spécifique, il est vrai. En effet, quand, dans l’immobilier classique, le gage de la valorisation tient en un mot, localisation, dans le cas d’un meublé, trois notions cohabitent : bonne localisation, bon exploitant et bon bail.Si vous revendez alors que le bien est en exploitation, le prix tiendra compte des tarifs immobiliers locaux, mais aussi des loyers susceptibles d’être générés pour l’acheteur. En revanche, les critères de qualité traditionnels seront prépondérants si vous revendez le bien immobilier seul sans bail en cours. Encore faut-il que vous en ayez le droit car, souvent, les exploitants prévoient des indemnités si on veut les évincer.

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